Hva er en bolig verdt?

Christer Vikebø - Eiendomsmegler i Privatmegleren Vikebø & Jørgensen AS - Ble i 2008 trukket frem som en av Norges beste selgere av rektor Trond Blindheim ved Markedshøyskolen i Oslo i et intervju med Nettavisen.

Det er med undring jeg fra tid til annen registrerer at boligkjøpere oppriktig antar at meglere ønsker at boligtakster skal være så høye som mulig – kunstig høye. Ved nærmere ettertanke er dog ikke antagelsen helt urimelig, for det er da slik at meglerens jobb er å oppnå høyest mulig pris?
Det enkelte boligsalg vil isolert sett helt riktig si deg at en dedikert megler jobber for å skaffe oppdragsgiver den høyeste pris markedet tillater – ser man derimot på det store bildet må en spørre seg om megler kan avgjøre hva markedsverdien er?
Mine ti år i bransjen har en sjelden gang gitt meg svar på dette spørsmålet. Svaret er trolig ikke overraskende – nei, det er markedet som avgjør, ikke megler. Megler kan riktignok legge til rette for en optimal markedspris gjennom en god salgsprosess. Selve markedsverdien er og forblir derimot et resultat av markedet i seg selv, et marked som er ubønnhørlig hvis megler
eller takstmenn priser en bolig feil. Både for lav og for optimistisk verdi vil skape trøbbel for et boligsalg, dette er bakgrunn for at meglere og takstmenn ønsker å sette sin vurdering i tråd med markedet. Hvorledes finner man så verdien som faktisk gjenspeiler markedet?

Det å finne markedsverdi er en omfattende affære, men la meg gi deg kortversjonen: Både eiendomsmeglere og takstmenn har tilgang til god statistikk som brukes i verdifastsettelse av eiendom. Dette er materiell som viser hva alle boliger her i landet er solgt for, hvor en kan søke seg frem til områder og gateadresser. Men å sammenligne kvadratmeterpris alene er langt fra det eneste man legger vekt på, noe som er årsaken til at enkle priskalkulatorer på nett svært ofte ikke gir korrekt markedsverdi.
En hver bolig har nemlig en unik teknisk verdi. Dette er verdi av å bygge boligen gitt dagens kostnad, til fratrekk kommer den elde og slitasje boligen har gjennomgått. Pusser man opp kjøkkenet reduseres fratrekket, mens et oppgradert og dyrere bad øker den tekniske verdien. Ut over dette vil fasiliteter som terrasse og parkering tilkomme.

Når en rekke boliger i dag så selges langt over byggekostnad er årsaken de tre b`er – beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Beliggenhet er nemlig i aller høyeste grad avgjørende for markedets vurdering. Attraktiv beliggenhet medfører at flere vil bo akkurat her – være seg i storbykjernen, grunnet leilighetens plassering bygget, eller eneboligens plassering ved sjø – antatt ”markedsverdi” blir således tomteverdi. Sammen utgjør så teknisk- og tomteverdi boligens oppgitte markedsverdi.
Godt grunnlag til tross, det skal legges til at takstmenn og megleres vurdering i utgangspunktet kun er en kvalifisert gjetning. Fasit avhenger av hvem som faktisk er på jakt etter nettopp en type bolig akkurat når den selges. Derav vil noen boliger ende opp langt over takst, mens andre selges under.

Mitt råd til deg er å la prisantydning og takst være en pekepinn. Du skal uavhengig også danne deg din egen oppfatning basert på den kjennskap du har til området, samt den respons boligen har i markedet. Er det mange på visning? Det samme prinsipp gjelder ved meglervalg, det er ikke sikkert megleren som lover deg ”gull og grønne skoger” er det klokeste valget, det er ikke megleren som skal kjøpe huset – lytt til markedet.

Tekst: Christer Vikebø publisert i Bybloggen — 18. mai, 2010 at 14:36 | Kommentarer