Fredag 10. februar
Om å ha forsikring i fast eiendom
Advokat Vegard Austgulen, Advokathus1 - Tlf. 55 70 63 64 - Faks 55 56 02 01 Sandviksboder 1E - 5035 Bergen. e-post: vegard.austgulen@gmail.com
Som advokat er jeg rett som det er innblandet i konflikter knyttet til fast eiendom. Dette er konflikter som gjerne springer ut av mangler ved eiendommen.
Manglene kan være av så mange slag. Jeg har knapt tall på alle de tvistene jeg har sett. Det er sopp, fuktighet, baderom, veiretter, manglende godkjenning av utleieboliger og fantasien setter grensene.
Fast eiendom er dyrt. Konfliktene gjelder gjerne store verdier. Ved fast eiendom kan mangler fort komme opp i flere hundre tusen kroner.
Som kjøper eller selger, føles det som en ganske ensom og tung jobb å gi seg i kast med en konflikt. Den krever tanker og tid, og den krever ressurser.
Det med ressurser er knyttet til bruk av fagfolk, derunder takstfolk og advokater. Som koster mye penger. Det er ikke utenkelig at en tvist kan ryke fort opp i nesten hundre tusen kroner, om det blir spetakkel.
Vi har en god vane her til lands. Det er å forsikre våre eiendommer. Som betyr å sikre seg mot kostnader ved skade på eiendommen.
Men det er også en sikring mot utlegg til rettstvister som kan oppstå.
Som selger av en eiendom har du hatt eiendommen forsikret frem til overdragelsesdato. Og som kjøper har du forsikret eiendommen fra den tid den ble din.
På samme tid har både selger og kjøper sikret seg økonomisk dekning for utlegg til fagfolk, som blir nødvendige i en rettstvist. Jeg presiserer at både selger og kjøper sånn sett er vernet av en forsikring til slike utlegg.
Vanligvis er maksimal dekning kroner ett hundre tusen. Altså at selskapet dekker inn til de hundre tusen.
Du selv skal dekke som regel kroner fire tusen pluss 20 % av det overskytende. Bruker du tyve tusen kroner på fagfolk, er din egenandel firetusen kroner pluss 20 %, kroner tretusentohundre, til sammen kroner syvtusentohundre. Blir utgiftene større, øker ikke dine utlegg veldig mye etter fordelingsnøkkelen.
Kravet til at du får dekning, er at det foreligger en tvist. At kjøper er i tvist med selger, eller at selger havner i tvist med kjøper. Det går begge veier, uansett hvem du er.
For at tvisten skal bli dekket må den meldes selskapet senest ett år etter at tvist oppsto og advokat ble kontaktet, altså ett år etter at det siste av disse tidspunkter inntrådte.
Forsikringsdekningen gjør at det lar seg gjøre å følge rettstvister som angår fast eiendom. Private parter skal for alt i verden håpe at det ikke oppstår tvister om fast eiendom, men når det skjer – er det bra du har dekning i forsikringen.
Som advokat jobber jeg med dette. Eller man kan vel si at jeg lever av dette. Eiendommer kaster av seg veldig mye vansker. Selv samarbeider jeg tett med takstfolk som legger premissene for mine rettslige vurderinger. Visst er det jus i dette, men også svært mye bygningskyndighet involvert.
Det er underlige dager i byen. Nå er den så forurenset at bilene må stå. Nærmest som under oljekrisen, der selv Kongen måtte ta trikken. Det er ikke lenger noen krise med oljen. La oss håpe det samme skjer for renheten i atmosfæren.
Biler er plutselig tunge å starte. Kulden tar på. I Førde for noen uker siden slet jeg virkelig. Bilen gikk tungt. Alle ledd stivnet i den, til tross for at den er ganske ny. Bergen er enklere sånn, men her er det altså skittent.
Nå er jeg oppgitt av helt andre grunner.
Det er mye som er uavklart på landsbygden, ser jeg. Dette gjelder i stor grad veirettigheter. Den siste tiden har jeg fulgt en mengde saker, som alle har det til felles at veirettigheter ikke er grundig avklarte – fra starten av.
Dette rammer ofte fritidseiendommer, beliggende i vakre omgivelser. Men der rettighetene til tilkomst er uavklarte. Man går langs en vei, inntil man en dag møter protester. Hvor står man da.
Over tid tillates gjerne folk å gå der det passer å gå. Det som en gang ble sagt om rettigheter, er gått bort med de som ikke lenger er blant oss. Nye eiere kommer til, og konflikter oppstår. Det som tidligere var en vei i ulendt terreng, er nå beliggende midt i et utbyggingsområde. Interessene øker på.
Nye forhold krever avklaring. Denne avklaringen må gjøres mange år etter at den angivelige veiretten ble etablert.
Her er det grobunn for mye advokatarbeid. Hva står det i gamle dokumenter. Hva sier de gamle i samfunnet om rettighetene. Hvordan er rettigheten utøvet over tid. alt spiller en rolle. Dessuten har vel de fleste også et ønske om at alle skal få benyttet eiendommene sine, slik at ønsket hos begge parter gjerne er å finne gode løsninger.
Men det kan også ha en økonomisk side. Skal det koste noe å gå på veien. Eller skal det koste noe å kjøpe seg inn i en nylaget vei.
Dette er et spørsmål om rettigheter. Men det er også et spørsmål om smidighet og kreativitet. Man skal søke løsninger der det fremstår vanskelig. De fleste konflikter løses uten at retten trenger slå klubben i bordet.
Tingsrettslige konflikter synes ofte store. De er store. Men de lar seg enklere løse, enn vi gjerne tror. De aller færreste kommer lenger enn til forhandlingsbordet.
Hva kan man lære av dette. Være forutseende, vil jeg si. Nye eiendommer må få avklarede rettigheter. Disse må tinglyses og gjøres synlige. Gammelt grums må man rydde opp i.
Så får vi ta i mot vinteren, la bilen stå noen dager. Inntil nedbøren kommer og får vasket opp etter oss.
Tekst: Vegard Austgulen publisert i Advokaten Meninger — 2. juni, 2010 at 14:40 | Kommentarer
